新築マンションは一日でもだれかが住めば中古になります。
中古になれば値段が下がるのは当然のことです。 実は利回り以上に大きな問題は、ワンルームは買ったその日から元本割れする商品です。
それでも、借り手が付かないリスクを考えて保証家賃を続けるなら、年間家賃収入は九割掛けで六○万円になります。 年間で八三万九五九二円となります。
仮にさきほどの年間家賃収入一○○万円の物件が平均価格まで下がったとしてシミュレーションしてみましょう。 ここから管理費や修繕費積立金などが差し引かれますから、将来的な家賃収入は年間六六万円程度になります。
さらに保証家賃は「借り手に貸す家賃の約九割を保証する」ものでしかないのです。 二年ごとの契約更新で借り手がいなければ、当然家賃は下がり、連動して保証家賃も下がっているのです。
マンション経営にとって一番の問題は空き室ができることです。 空室率が上昇すれば、その分賃料収入は入ってきません。

空き室でも借入金の返済などの必要経費はかかりますので、収益性やキャッシュフローは悪くなります。 空室率上昇の要因はさまざまで、長期的な予測は困難です。
ワンルームマンションが儲かるとか儲からないという話も、家賃収入があってこその業者によっては家賃保証もしますが、手数料は安くはありません。 それも建物が新しいうちしか保証されません。
本当に家賃を保証してもらいたいのは、物件が古くなってからなのに、そうではないのです。 新しい物件の場合、当然ながら借り手は探しやすいのです。
だからそういう時だけはテナント保証するのです。 それでもテナントが入らない場合、業者は賃貸料の値下げを要求してきます。
たとえば一○万円で貸そうとしていた物件に借り手が入らなかったら、賃料を九万五○○○円に値下げするように言ってくるのです。 そして、「それがいやなら保証しない」という話になります。
業者は最初からまったくリスクがないのです。 そしてその物件が古くなり、周囲に新築物件ができたころには、「もう保証できない」と言いだします。
物件が古くなった時こそプロに借り手探しを頼みたいものですが、さっと手を引いてしまいます。 中古マンションの借り手を自力で探すことなど無理ですから、再び業者に頼むと高い手数料と賃貸料の値下げを要求されます。

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